Qué es un short sale en Estados Unidos

¿Te gustaría adquirir viviendas en remate o invertir a buen precio? Entonces, te interesará entender qué es un short sale y cómo funciona. Los short sales (en inglés, ventas en corto) te ofrecen la alternativa de comprar un inmueble hipotecado por menos de su valor en el mercado.

Estos tipos de promociones son útiles tanto para aquellos compradores que buscan bienes raíces baratos como para los dueños que no pueden continuar pagando su hipoteca.

Como ves, un short sale puede ser beneficioso para ahorrar dinero o simplemente para mantener el puntaje de crédito que deberías tener. Explora las virtudes y desventajas del short sale para el cliente y vendedor aquí.

¿Qué es un short sale?

El short sale de una vivienda es la venta de una propiedad inmobiliaria hipotecada por un precio menor al de su valor de tasación. En la mayoría de los casos, es una clara señal de que el dueño no puede salir de deudas o finalizar de pagar la hipoteca.

Existen condiciones y normas para vender una propiedad en short sale. De hecho, el trámite de venta del inmueble tendrá que ajustarse a lo acordado con el banco o prestamista hipotecario.

La iniciativa es que el dueño logre saldar su deuda sin que el banco pierda dinero. El short sale además impide ingresar en pre-foreclosure o foreclosure (ejecución hipotecaria). Inclusive podría ayudar al antiguo dueño de la vivienda a evitar declararse en bancarrota.

¿Cuándo se produce un short sale?

El short sale ocurre cuando un dueño no puede abonar las cuotas hipotecarias. En lugar de esperar a que la hipoteca sea ejecutada o que su casa sea embargada y vendida en una sheriff’s sale (subasta), solicita venderla por menos de lo que vale.

Por lo general, el short sale tiende a ser iniciado por el dueño, quien elige vender con un 20% de descuento o más. Eso sí: antes de que el proceso logre comenzar, el prestamista debe autorizar la venta en corto. Para llevarlo a cabo, el banco se fija en dos puntos clave:

El precio de la vivienda en el mercado. En un mercado bajista, los costos inmobiliarios caen abruptamente. En caso de una hipoteca underwater (donde la vivienda vale menos de lo que debe el propietario) el banco querrá vender rápidamente para recuperar más dinero.
La situación financiera del dueño. Los bancos o credit unions querrán asegurarse de que el dueño verdaderamente no puede continuar pagando la hipoteca. Si alguien desea vender en short sale, tendrá que demostrar su insolvencia.

Ventajas y desventajas de un short sale

Hay numerosas virtudes y desventajas del short sale para el cliente, el banco y el antiguo dueño (actual vendedor). Conocer los pros y contras del short sale de una vivienda te ayudará a decidir, independientemente de qué lado estés:

El dueño se liberará de la ejecución hipotecaria; un trámite que puede dejar un historial de crédito malo o futuros inconvenientes financieros, como no poder realizar los pagos de sus préstamos en USA.
Por otro lado, el prestamista o entidad hipotecaria recibirá todo o una parte importante de lo adeudado. Si queda algo por abonar, planteará opciones para que el vendedor logre saldar el resto en cuotas accesibles.
El cliente tendrá la oportunidad de adquirir un inmueble con descuento, es decir, encontrar un precio ajustado y, simultáneamente, una propiedad que tenga lo que necesita.

La principal desventaja de la venta en corto de una vivienda podría estar en el tiempo que puede tardar el proceso. Vale resaltar que un short sale:

Requiere pasos adicionales o más papeleo, como la participación de mediadores o agentes inmobiliarios.
Puede afectar el historial o calificación crediticia del antiguo dueño de la vivienda, aunque la consecuencia será más suave que la de una ejecución hipotecaria.
Suele tardar al menos 30 días en aprobarse. Durante ese tiempo, es posible que surjan problemas entre las partes, desacuerdos sobre el valor, etc.

¿Cómo adquirir una vivienda en short sale?

Para adquirir una vivienda en short sale tendrás que seguir varias fases. Además de cumplir con los requisitos para comprar una vivienda en USA, que son comunes más allá del tipo de operación, necesitarás:

Solicitar la preaprobación de la hipoteca
Encontrar una vivienda en short sale
Revisar el historial de la propiedad
Hacer una oferta por la casa
Pedir una inspección inmobiliaria
Cerrar la adquisición de la vivienda en short sale

1. Pedir la preaprobación de la hipoteca

Al igual que con las tarjetas preaprobadas, necesitarás ofrecer algunos datos financieros a tu banco para obtener el crédito hipotecario, o al menos entender que eres un buen candidato, entre ellos, tu puntaje de crédito, tus ingresos anuales y tus activos.

2. Hallar una vivienda en short sale

Generalmente, encontrar la vivienda perfecta toma tiempo, pero este periodo puede ser aún más extenso si lo que deseas es adquirir una vivienda en short sale. Necesitas encontrar algo que esté en el vecindario que prefieres y que tenga las comodidades que esperas.

Lo mejor sería contratar a una agencia inmobiliaria o a un consultor de bienes raíces, ya que así contarás con la guía de un profesional en este tipo de ventas.

3. Comprobar el historial de la propiedad

Conocer el historial de la propiedad te permitirá detectar cuánto dinero le debe el dueño al banco, quiénes son los dueños anteriores, si la vivienda necesita reparaciones o reformas, etc. Incluso te ayudará a descartar la posibilidad de que haya terceros con derechos sobre la propiedad.

4. Hacer una oferta por la vivienda

Tu primera oferta por una casa en short sale no debería estar muy por debajo del valor de la vivienda en el mercado. Ten en cuenta que el banco querrá recuperar su dinero lo antes posible y no perder tiempo negociando un precio justo contigo.

Una vez que realices la propuesta económica, tanto el banco como los agentes inmobiliarios del vendedor verificarán que estás preparado para realizar el pago y cumplir con los requisitos necesarios para cerrar el trámite de la adquisición.

5. Solicitar una inspección inmobiliaria

Por lo general, las viviendas en short sale se venden tal como están, pero eso no significa que no puedas verlas por ti mismo después de hacer la oferta. Lo ideal sería llevar a alguien de confianza para detectar los posibles daños y así calcular cuánto costaría repararlos.

6. Cerrar la adquisición de la vivienda en short sale

Una vez que recibas la aceptación de la documentación, deberás pedir la liberación de la garantía y la hipoteca anterior. Es crucial solicitar la liberación de cualquier gravamen lo más pronto posible. De esta manera, te evitarás problemas en el futuro.

Short Sale vs Foreclosure

Tanto el short sale (venta en corto) como el foreclosure (ejecución hipotecaria) ocurren cuando el dueño tiene problemas para pagar la hipoteca. Sin embargo, son dos procesos de venta completamente diferentes:

Un short sale puede ser negociado con el banco, mientras que en la ejecución de la hipoteca, el prestamista embarga la vivienda por incumplimiento de pago sin que el dueño pueda hacer algo al respecto.
Durante la ejecución hipotecaria, el banco embarga o se queda con el inmueble para después venderlo. En las ventas en corto, el dueño no pierde el inmueble hasta que no lo venda.
La ejecución hipotecaria permite al prestamista recuperar todo el monto adeudado después de la venta de la propiedad. En el short sale esto no sucede, dado que la vivienda podría venderse por menos de lo adeudado.
Con la ejecución hipotecaria, la administración o venta del inmueble puede demorar días. Esto es una clara diferencia con el short sale, que puede tardar 30 días o más en finalizar.
Vender una vivienda en short sale no deja una huella negativa en el historial crediticio del dueño. En cambio, la ejecución hipotecaria registra un dato negativo en el reporte de crédito que podría permanecer de cinco a seis años.
Las propiedades adquiridas por ejecución hipotecaria pueden subastarse públicamente como viviendas en remate. Los inmuebles en short sale se venden de manera privada.

¿Cómo se gana en una venta en corto?

Para hacer dinero con la venta en corto de una vivienda, necesitas tener consejos profesionales de calidad y una buena oferta en mano. Si tu oferta es seleccionada, podrás vender la vivienda tal como está y obtener una pequeña ganancia, o renovarla y venderla por mucho más.

¿Cuáles son los riesgos para el cliente en una venta corta?

El principal riesgo de una venta corta para el cliente es que hay dos partes con las que negociar: el vendedor y el banco. Si el prestamista no aprueba tu oferta como interesado, podrías quedarte sin la vivienda y perder todo el tiempo invertido en la operación.

Otro de los riesgos de adquirir viviendas en short sale es que las reparaciones de la vivienda correrán por tu cuenta. Además, el pago inicial o down payment tiende a ser más alto. Tendrás que adquirir la vivienda en efectivo o al menos ofrecer el 20% como pago inicial.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1. ¿Qué es un short sale?

Un short sale es una venta de una propiedad inmobiliaria que se realiza por un precio menor al de su tasación, generalmente cuando el propietario no puede continuar pagando su hipoteca.

2. ¿Qué ventajas tiene un short sale?

Las ventajas incluyen la posibilidad de adquirir propiedades a precios reducidos y la oportunidad para los propietarios de evitar la ejecución hipotecaria.

3. ¿Cuánto tiempo tarda un short sale?

El proceso de un short sale puede tardar al menos 30 días, pero a menudo puede extenderse más tiempo debido a la necesidad de aprobación del prestamista.

4. ¿Afecta el short sale mi crédito?

Un short sale puede afectar tu crédito, pero generalmente menos que una ejecución hipotecaria.

5. ¿Qué pasa si el banco no aprueba mi oferta?

Si el banco no aprueba tu oferta, puedes perder la oportunidad de comprar la propiedad y el tiempo invertido en el proceso.

6. ¿Puedo negociar el precio de venta en un short sale?

Sí, puedes negociar el precio de venta, pero dependerá de la aprobación del banco y de las condiciones del mercado.

7. ¿Qué sucede con las deudas restantes después de un short sale?

En algunos casos, el banco puede buscar cobrar cualquier monto restante adeudado, pero esto varía según el acuerdo específico del short sale.

Conclusión

Entender qué es un short sale y cómo funciona es fundamental tanto para compradores como para propietarios en apuros financieros. Este proceso no solo ofrece una oportunidad para adquirir propiedades a precios más bajos, sino que también puede ayudar a los propietarios a evitar consecuencias financieras más graves como la ejecución hipotecaria.

Si estás considerando un short sale, asegúrate de informarte adecuadamente y consultar con profesionales del sector inmobiliario para que te guíen durante el proceso.

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